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中国武夷50元的股价到底高不高

来源:唯信网配资平台    编辑:zhangyakang    阅读:172 次
2017-07-23

中国武夷的几个重要问题,股价50元不高

       一:学区房,紧挨新武夷花园周围,三个最牛的学校,北京小学,人大附中,二中,北京小学唯一用北京命名的小学,四大名校之一,人大附中,北京排第一的高中,二中,北京前五位的高中,这是真正的学区房。十几年楼龄的旧武夷花园,在通州二手房卖到6万多不是没原因。
       
       二:北京四套班子年底搬迁通州成定局,武夷花园加速审批建设也成定局,毕竟是首都,很多外事活动,总不能长期周围搁着一块荒地或者工地吧?一定会加速审批和加速建设,这个毫无疑问。
       
       三:这是全北京目前最大最中心的一块地,没错,东西城根本不可能再给你开发,这是北京
副中心 最核心的一块地。
       
       四:不要以为北京的地下室不值钱,尤其是学区的地下室,是带学位的,卖的价格超出你的想象。地下室有几种处理方式1,算入公摊面积,你买100平方房子,实用率可能只有75%,那是因为
电梯 ,楼道地下室都是公摊面积,计入你的建筑面积,没有人会给你义务修建。你别以为地下室不值钱,都摊进公摊面积,实际和房价一样,它送给你也无妨。2单独销售,单独销售地下室很多是带学位的,北京学位房高的地方,地下室卖十几万一平。比北京其他地方房价还高。
       
       五:中国武夷通州项目,地上面积72.8万方,这个是计容积率的。地下36.7万方,这个是没有计容积率的,什么意思哪?就是不用缴纳土地出让金的,让你白赚的,你帮它做了
保障房 嘛,武夷的这个地拿的霸气嘛,原始成本不过1亿。大型国企就是不一样。剩下的其实很好算。盈利在百亿以上。另外通州车位售价,你随便搜一搜,比它差的远的地方小区,价格每个车位在35万,新武夷花园地下建车位7000多个,仅这个就超过二十亿,剩余部分就是地下室,车位每个标准10平方,加上走道约占地下10万平,还有地下人防约900平方剔除,地下共计36.7万方,至少还有26.6万方是属于地下室,下沉式中庭写字楼和商业设施下沉。旁边武夷花园10多年楼龄的老旧二手房卖6万多,新房没理由低于7万以下。按规划其实很容易算的,总面积减去,车位价值20多亿另算。剔除保障房7.5万平,还有酒店自持不出售的1.6万平,学校等2.5万平,公共活动区域1.75万平,实际的销售面积有85万平左右,这个包括住宅,商业和写字楼地上地下面积。不考虑以后涨价 ,这个均价6万不是问题,加上车位,计算下530亿的货值差不多。它的商业写字楼都会很好卖的,价格不会低,北京四套班子办公大楼的附近,你懂的。这个货值扣除建安成本,建安成本公司前几天发公告,首批30.6万平,约不到18亿,每平的建安成本约在5800元左右。粗略推算下,109万平的建安成本在60亿上下。你的销售货值530亿减去建安成本,利息之类的支出,剩余470亿,用这个值去扣除土地增值 税,税率60%,大概扣除282亿土地增值税,剩余190亿是毛利,房地产综合税率按25%计算,,大约净利在142.5亿左右。相当可观,出入应该不会太大,只是一些细算,在这个数据上打个8折,也有接近120亿,另外,酒店,学校,保障房盈利都没算进去。也就是说四五年左右开发完,每年至少24--30亿净利,加上中国武夷原有的业绩,可保证未来四五年年均每股平均收益2.7--3.3元。股价40--60之间,市盈率15倍,其实不高。如果建设时间压缩到三四年,每年平均每股收益就更高。其实实际的四五年或者三四年开发完,价格会一期一期提升,只会盈利更高,那个都没考虑,因为这个核心地段的二手房,已经10几年楼龄的旧武夷花园都要卖6万,新盘的户型设计都会更合理,价格高上去,必然的,平均价格每高1万,等于增加80多亿货值,算下来净利会多25亿左右。至于这公司海西的龙兴之地,一带一路,房屋租赁概念及国企改革,京津冀 一体化 ,其实都是催化剂。高增长 叠加高业绩外带彪悍题材,最大的涨价概念。谁也没它价格涨得多,涨价涨了几十倍。后附,北京地下室相关报道。
       
       北京有学区房25万1平仍抢手 地下室报价超12万1平
       
       2017-02-25 13:25:35 来源: 经济观察报(北京)
       
       北京有学区房25万1平仍抢手 地下室报价超12万1平
       每平方米25万元,是最近北京市
金融街区域一套房屋出售的单价。2月下旬的一天,一位买家正准备以1000万元买走39平方米的11厅。5小时后,这套房子被另一位出价1200万的买家熊爸拿下。不过,这项高单价的交易并没有出现在一些公开信息平台。
       让自己孩子就读宏庙小学,是熊爸购买北京丰汇园小区的目的。这是一所北京市排名前列的小学。其划片小区的价格在二手房市中也水涨船高。
       由于学区房的高单价,一些面积小于标准房屋的非标准住房,如地下室、过道成为了很多只求为孩子获得学籍资格的家庭购买的“经济”之选。但即便如此,这些房屋同样价格不菲,比如对口宏庙小学的另一小区宏汇园在售地下室的报价都超14万/平方米,实验二小德胜校区的安德路地下室报价已超过12万元/平方米。


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