股票配资长线是否应该配置房地产股

来源:唯信网配资平台    编辑:rainbowk    阅读:414 次
2019-06-08

  一、房地产仍然是中国人首要的资产配置。

  根据唯信网获得的中国国家资产负债表,在2016末我国居民部门总资产有三百五十八万亿,其中有一百六十四万亿是房产,其占比几乎达到了我国居民的一半。另外在2008-2016年间居民总资产增量中,房地产贡献了百分之四十五。不难看出,房地产是我国居民储藏财富最重要的手段,没有之一。其实不难理解,在中国的历史上,房子和地,一致我们国居民的最主要不动资产。

  如果我们把2016年之后的房地产繁荣考虑在内,在2018年底我国居民持有房产的总市值达到了两百万亿以上。2017-2018年两年时间内,我国百城住宅价格指数上涨了百分之十三。假设大家不再新购房产,之前购买的存量房产账面上也盈利超过20万亿。而再加上两年内大家新购买的房产的大约二十四万万亿,到2018年底,我们国民持有的房产总市值达到了两百零八万亿。

  根据唯信网的研究,我们居民实际持有的房产总规模可能要大得多。我们将城市市辖区常住人口数量、人均住房建筑面积、住宅平均单价三者相乘,估算了我国地级以上城市市辖区房产的总市值,我们计算的结果显示,在2018年底的我们居民的房产总值达到了惊人的两百七十万亿。

  实际上,中国人不仅直接持有房地产,还间接持有了很多与房地产市场相关的资产。举个例子,居民将钱存入银行,而银行通过发放贷款、购买债券、非标等途径,又将居民的部分资产间接配置到了房地产领域。同样的道理,居民购买的股票、基金等金融产品,也有部分会最终流向房地产领域。

  如果把上述因素考虑在内,在2016年底我国居民直接或间接持有的房地产相关资产达到两百壹拾万亿人民币,是居民总资产的百分之六十。

房地产是中国居民的首要资产配置

  二、地产仍是拉动消费的龙头

  中国人将大量资产配置在房地产上,当房价上涨时,居民直接或间接持有的房地产相关资产都会享受增值收益,财富增长会对居民消费产生非常重要的影响。

  例如在二零一七年,我国七十多个城的房价涨幅为百分之5.2,房价上涨带来的存量房产增值就有9万亿,而当年居民可支配收入仅增加了4.6万亿,只有房产增值的一半。同理可以推测,2018年我国居民房产增值规模更是高达14万亿,是居民可支配收入增幅的3倍还要多。除了房产以外,由于居民配置的债券、股权等其他资产很大程度上也和房地产有关,房价上涨时也会享受增值收益。

  因此显而易见的是,在过去的十多年时间里,我国居民的工资收入增速大多数时候都远远落后于财富增值。

  财富的增值,就是让居民放心消费,消费的相对表现也会更好一些。例如在2015-2016年小城市房价大幅回落时,小城市的消费走势也明显落后于大城市。2017年以来,小城市棚改继续刺激、大城市地产调控收紧后,小城房价涨幅遥遥领先于大城市,消费增速上的优势也明显扩大。

  除了财富效应外,我国房地产对消费的影响还体现在收入效应上,因为我国居民的工资收入很大程度上也依赖于房地产经济的发展。根据唯信网的测算,每1单位的房地产行业的GDP增长,能够合计拉动1.6单位的其他行业的GDP增长,房地产对采掘、金融、金属冶炼、非金属制品、批零等行业的拉动作用尤其大。过去十年里,我国1/3左右的经济增长,是由房地产直接或者间接拉动起来的。

  所以房价上涨对消费是双带动,建房子增多会拉动经济,房产增值会增加居民财富,收入效应和财富效应都是正向的;而房价下跌对消费是双拖累,建房子减少会拖累经济,房产价值止涨拖累财富增长,收入效应和财富效应都是负向的。

房地产对消费有拉动作用

  三、地产的繁荣已经到了尾声,消费也会逐渐放缓

  房地产可以刺激消费,但是他并不是经济增长的“永动机”。

  一方面,加杠杆本身就是一个双刃剑,我国居民杠杆率已经非常高。杠杆总是和风险相伴,全球各经济体居民加杠杆达到一定程度,都会爆发房地产市场的危机,近期素有高房价“神话”之称的澳大利亚、中国香港等经济体的房价也出现调整,所以没有不破的泡沫。中国人的杠杆率已经达到60%左右,在主要新兴经济体中是最高的,且考虑到居民可支配收入的占比,债务水平已经接近美日当年爆发危机时的水平,居民杠杆不可能一直加下去,总有危险爆发的时候。

  另一方面,我国各线城市房价都已偏高,房地产增值的空间有限了,而且刺激政策短期也在收缩。当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上,而国际上主要经济体一般都在10倍以内。尤其是小城市面临人口净流出、二手房市场缺乏的压力,本来在2014年就已过量了,出现量缩价跌的现象,在棚改货币化刺激之下,小城房价均大幅上涨。

  居民杠杠率、房价均到达率历史高位,也就说明继续刺激地产来拉动经济、拉动消费的空间不多了。如果进一步刺激,短期虽然有效,但是长期风险更加显著。在经历了三轮刺激之后,房地产周期进入退潮期,其主导的我国消费走势势必要面临下行压力。

房地产调控势在必行

  综上所述,房地产对消费的刺激作用,已经是极其有限。一个国家不可能靠房地产跻身于世界强国。我们股票配资做长线的股民,不应该再关注地产股了,而是要布局5G、新能源、科技制造等国家2035计划鼓励的行业。


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